如何避免重复抵押给农信社债权实现带来不利影响

案情介绍

长乐房地产有限公司(以下简称长乐公司)因流动资金短缺,到甲银行以其自有的一栋市场评估价值为800万元的三层建筑物为抵押申请贷款,甲银行接受了长乐公司的申请后,派客户经理崔某到该建筑物所在地进行了实地调查,同时,到当地房地产管理部门查阅了该建筑物的权属登记材料,确认该建筑物无其他担保物权存在。甲银行根据客户经理崔某的调查报告,向长乐公司授信500万元。随后,长乐公司以该建筑物为担保与甲银行签订了借款抵押合同,在对该建筑物进行了房屋抵押登记后,甲银行依约向长乐公司发放了500万元贷款。

现该笔贷款到期后,长乐公司无力归还,甲银行将长乐公司起诉到法院,要求对该建筑物行使抵押权。在法庭审理过程中,乙银行以该宗土地的建设用地使用权抵押早于甲银行的房屋抵押为由,要求先于甲银行使抵押权。法庭经审理查明,乙银行的建设用地使用权抵押登记确实早于甲银行的房屋抵押登记。

争议焦点

乙银行主张优先对该宗土地行使抵押权是否成立。

案情分析

根据《物权法》第182条之规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。该条规定第一款体现了房地一体主义原则,在我国当前不存在不动产管理局的情况下,如设定建筑物抵押就应当去跑两个部门,办两次登记手续,一次是去当地房地产管理部门去办房屋抵押登记,一次去当地国土资源管理部门办理土地抵押登记。以此类推,抵押土地使用权的情况下也是如此。该条规定第二款为只办理一个登记的解决措施,如只办理了一个登记,法律规定视为一并抵押。这就可能致使借款人为多借款,利用房地产管理部门与国土资源管理部门信息不对接的漏洞,在与一个出借人去房地产管理部门办理房屋抵押登记后,又与另一个出借人去国土资源管理部门办理土地使用权抵押的重复抵押现象。

本案中,长乐公司以土地使用权为抵押向乙银行办理了土地使用权抵押登记,未对该宗土地上的建筑物办理房屋抵押登记,但根据法律规定,土地使用权抵押登记时,该宗土地上的建筑物视为一并抵押。之后,长乐公司又以该建筑物为抵押向甲银行申请贷款,该建筑物占用范围内的土地使用权也一并抵押。由于甲、乙银行的抵押权都合法有效。根据《物权法》第199条第2款之规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;因此,乙银行的建设用地抵押登记早于甲银行的房屋抵押登记,在受偿时,应当优先于甲银行行使抵押权。

启示:在办理不动产抵押贷款时,客户经理应当多动动腿,到房地产管理部门和国土资源管理部门都去查询一下拟抵押的不动产权属状况,避免重复抵押的现象发生,确保抵押的不动产能优先抵偿我社债权。

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