债务人仅有的住房能否申请强制执行

银行业金融机构通过诉讼途径清收不良贷款,将债务人起诉到法院后,取得了生效法律文书,但在申请法院对债务人强制执行时,往往面临债务人仅有一套住房,无其他财产可供拍卖、变卖或抵偿的不利情况。在此种情形下,并非被执行人只有一套住房,就一律不能申请执行,我们应区分债务人是否将该住房抵押给了金融机构,分情况处理。

第一种,该住房未对金融机构的特定债权设定抵押。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条,“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”因此,即使被执行人仅有一套住房,如果被执行人的住房面积超过了当地设定的最低住房标准,或其本身具有相应的收入能力可以租房,那么人民法院可以强制执行该套房屋。但申请执行过程中,建议金融机构与执行法院做好沟通协调,给债务人一定的缓冲期,由其另行租赁一套房屋;或由执行法院协助其租赁一套维持生活的房屋;或是由金融机构参照当地房屋租赁市场平均租金标准,从该房屋的变价款中扣除5年至8年租金返还给被执行人。通过上述措施,让债务人将住房腾空后,再由司法机关委托拍卖或按市价变价执行,用以实现金融机构的债权。

第二种,该住房已对金融机构的特定债权设定抵押。

根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条,“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。”据此,债务人即使仅有一套住房,但由于已经设定了抵押,抵押人作为完全民事行为能力人应当为自己的抵押行为承担法律责任,金融机构作为抵押权人申请执行时,人民法院无需考虑“被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需”这一前提条件,如在给予被执行人六个月的宽限期的情况下,债务人仍不配合执行,即可依据司法裁量权,对被执行人的房产进行强制执行。

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